LMNP : un statut fiscal simple
Statut LMNP
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière) et amortir votre investissement sur 30 ans. Cela peut permettre de supprimer la part imposable des revenus issus de la location pendant toute la durée du prêt. De plus, si vous revendez votre bien, le nouvel acquéreur peut aussi procéder à l’amortissement. Ceci rend la revente plus facile. Si le contribuable loue régulièrement un logement meublé (location de locaux garnis meublés, location de chambre d’hôtes, location saisonnière et gîtes), il exerce, dans ce cas, une activité commerciale dont les revenus sont imposables comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Sous certaines conditions, le propriétaire peut choisir entre 2 régimes fiscaux :
1. Régime micro-BIC
Le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais de 50% sur ses revenus locatifs. Pour bénéficier de cette formule, le montant brut des revenus fonciers doit être porté sur le formulaire de déclaration n°2042 C. L’abattement sera calculé automatiquement par l’administration fiscale. Les charges ne peuvent pas être déduites. Ce régime s’applique si les revenus fonciers ne dépassent pas 32 600 € par an. Si vous dépassez ce plafond, il est tout à fait possible pour vous de continuer à bénéficier du régime pendant 2 années supplémentaires. Les propriétaires de gîtes ruraux, meublés de tourisme et de chambres d’hôtes bénéficient du régime micro-BIC dans des conditions plus avantageuses. Le plafond de recettes annuelles est de 81 500 € et un abattement forfaitaire pour frais de 71% a lieu.
2. Régime de bénéfice réel
Ce régime s’applique obligatoirement si les recettes annuelles dépassent 32 600 €. Cependant, il peut être choisi volontairement par les personnes relevant du régime micro-BIC. Dans ce cas, l’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans. L’imposition sera calculée sur la base du revenu net imposable, après déduction des frais et charges correspondants. Le bailleur peut déduire des frais de gestion et ses dépenses locatives. Les dépenses de travaux, impôts et taxes sont également déduites.
Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes réalisées, un déficit imputable apparaît sur des revenus de même nature pendant 10 ans. Pour bénéficier de cette formule, le propriétaire doit remplir une déclaration spécifique (n°2031). Il doit l’annexer à sa déclaration d’ensemble (n°2042 C). A partir du moment où vos charges dépassent 50% des recettes (intérêts d’emprunt lié à l’achat du logement), il est préférable que vous optiez pour le régime réel d’imposition.
