Vous souhaitez céder votre fonds de commerce ou uniquement faire une pause dans l’exploitation de ce dernier ? Grâce à la location-gérance vous pouvez tester de potentiels acheteurs, ou faire perdurer l’exploitation pendant votre break.
Qu’est-ce que la location-gérance ?
La location-gérance consiste pour le propriétaire d’un fonds de commerce : le bailleur/le loueur, à louer l’exploitation libre de son fonds à un locataire-gérant.
Quelles sont les conditions de mise en location-gérance ?
La mise en location-gérance nécessite les conditions suivantes :
Vous devez avoir exploité le fonds pendant au moins 2 ans (sauf exceptions ou dispense par décision de justice),
La location porte sur un fonds de commerce,
Si vous avez conclu un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il faut obtenir l’accord du propriétaire du local,
La location se fait en contrepartie d’une redevance,
Votre locataire-gérant doit se faire immatriculer au RCS dans les 15 jours suivant le début de son activité professionnelle,
Le locataire-gérant est responsable des dettes qu’il contracte dans le cadre de l’exploitation du fonds.
Attention : les 6 premiers mois, vous êtes solidairement responsable avec lui. Vous êtes également solidaire pour les impôts directs, et ce sans limitation de durée.
Quels avantages pour vous, le bailleur ?
Vous disposez des avantages suivant grâce à la location-gérance :
Vous conservez la propriété du fonds,
Le repreneur potentiel de votre fonds est testé par vous,
Vous touchez une redevance (celle-ci peut se cumuler avec une pension retraite). Il est nécessaire de payer de la TVA sur cette redevance, la base de cette taxe comprend la location du fonds mais aussi le loyer de l’immeuble si vous en êtes le propriétaire,
Vous conservez votre droit de reports des déficits fiscaux antérieur.
Attention : les éventuels déficits que vous subirez pendant le bail sont qualifié de déficits provenant d’une activité commerciale à caractère non professionnel, à ce titre il n’est donc pas imputable sur votre revenu global, mais uniquement sur les bénéfices retirés d’activités relevant des BIC exercées à titre non professionnel.
Quels sont les avantages pour le locataire-gérant ?
La location-gérance procure les avantages suivant au locataire :
La redevance à verser est déductible du résultat de l’entreprise,
Cette location lui permet d’apprécier pleinement les caractéristiques de cette entreprise dans le cas d’une reprise du fonds à terme.
Quand la location-gérance se termine-t-elle ?
Le contrat de location-gérance se termine :
A la fin du contrat à durée déterminée s’il n’est pas reconduit,
Suite à la résiliation unilatérale du contrat à durée indéterminé,
Si le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations,
En cas de circonstances particulières (ex : décès)
Quelles modalités à la fin du bail ?
Une clause de « promesse unilatérale de vente » peut être insérée dans le contrat, cette clause vous engage à vendre votre fonds à la fin du bail.
La fin de la location-gérance rend exigible les dettes du locataire-gérant liées à l’exploitation du fonds, sauf si elle résulte de la levée d’option d’achat par le locataire-gérant.
Le contrat peut aussi prévoir que vous conserverez toutes les améliorations sans indemnités à la fin du bail. En l’absence d’une telle clause vous profiterez gratuitement des éventuelles améliorations apportées par le locataire-gérant aux éléments incorporels de votre fonds. Toutefois vous devrez indemniser ce dernier pour les améliorations matérielles effectuées (l’indemnité correspond à la plus-value apportée). En cas de détérioration du matériel par le locataire-gérant il est tenu de vous verser des dommages et intérêts.
Attention : en cas de dégradation de votre fonds de commerce (éléments incorporels) vous ne pouvez pas prétendre à une indemnisation.
Vous êtes également tenu de reprendre les divers contrats de travails en cours à la fin du bail, à moins que l’exploitation du fonds ne puisse se poursuivre.
Finalement le contrat de location-gérance contient généralement une clause de non-concurrence, ce qui limite le droit du locataire à se rétablir (à condition que celle-ci soit justifié, proportionné et que l’indemnité soit suffisamment importante).
Quelles conditions pour exonérer les plus-values réalisées lors de la cession de votre fonds ?
Cette plus-value peut s’exonérer à condition :
Que vous ayez exercé l’activité pendait 5 ans au moins avant la mise en location
ET que vous vendiez le fonds au profit du locataire-gérant
Cette plus-value peut aussi s’exonérer en cas de cession dans le cadre d’un départ à la retraite. Les conditions sont les suivantes :
Vous faites valoir vos droits à la retraite
ET vous cessez toute fonction dans l’entreprise dans les 2 ans précédant ou suivant la cession.
Finalement cette plus-value peut également, sous conditions, être totalement exonéré si la valeur du fonds transmis est inférieure à 300 000€, ou partiellement exonéré si elle est comprise entre 300 000€ et 500 000€.
En conclusion la location-gérance est un contrat complexe pouvant apporter énormément d’avantages aux 2 parties. De part cette complexité, l’aide d’un expert-comptable pourrait se révéler nécessaire.
