location meublée ? L’objectif de cet article est de vous faire découvrir une étude fiscale sur la location meublée d’une maison. Par souci de discrétion, nous avons nommé la personne M. Dupond & Dupond. Toute ressemblance avec des personnes existantes ou imaginaires serait une pure fiction.
I – Situation au regard de l’impôt sur le revenu d’une location meublée
I – A – Qualification de la catégorie d’imposition
Tout d’abord, la location habituelle d’un immeuble meublé a un caractère commercial alors que la location ponctuelle d’un tel bien est constitutive d’un revenu foncier.
Il a été jugé que le caractère habituel d’une location ne dépend pas de sa durée. Mais de sa répétition au cours des années. Ainsi, la mise en location pendant un mois d’été (location saisonnière) présente un caractère habituel si elle se répète plusieurs années de suite. A la différence d’une location qui n’aurait été que de quinze jours les deux années précédentes. (CE 28/12/2012 n° 347607, RJF 3/13 n°257) (MF § 90485).
En l’espèce, il peut raisonnablement être considéré que l’activité n’est pas ponctuelle au sens du BOFIP mais habituelle.
En l’espèce, la location de l’immeuble est discontinue. Mais elle est chronique au cours de l’année et a vocation à s’étendre dans le temps.
Les loyers perçus relèvent par conséquent des Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC).
I – B – Choix du micro ou du réel pour une location meublée
Un tel choix se fera dans une optique d’optimisation de la fiscalité.
Lorsque le chiffre d’affaires généré par l’activité de location meublée est inférieur à 32.900 euros, le contribuable relève par principe du régime dit du micro-BIC. En revanche, il peut, dans une telle hypothèse, opter pour un régime réel d’imposition.
En l’espèce, le chiffre d’affaire est de 31.080 euros. Il est donc possible de relever du régime micro-BIC.
I – B – 1 – La base imposable en application du micro-BIC
En telle hypothèse, la base imposable serait de :
- 15.540 euros (abattement de 50 %),
- ou 9.013 euros (abattement de 71% si l’immeuble en cause est classé « meublé de tourisme ». Sur ce dernier point, cf III – B – 1)
I – B – 2 – La base imposable en application d’un régime réel
L’objectif serait de déterminer la base imposable en faisant application du régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)[1]. En effet, un redevable en micro-BIC ne peut relever de ce régime. Il est par conséquent nécessaire d’opter pour un régime réel d’imposition.
Un exemple ?
Du fait de l’application du régime fiscal des LMNP, la base imposable maximale serait la suivante :
- Recettes : 31.080 euros
- Charges (hors amortissements) : 20.500 euros
- Amortissement de l’immeuble :
Son prix de revient est environ de 440.000 euros. Concernant les maisons d’habitation ordinaires, le MC recommande un taux d’amortissement compris entre 1 % et 2 % (MC § 1460 1). A noter que la jurisprudence a accepté un taux de 2,5 % concernant des immeubles d’habitation « de bonne catégorie » (CE 31/07/1992 n° 42280) et un taux de 2,8 % pour les hôtels (ce 5 mai 2008 n° 290382 ; en l’espèce, le taux admis est même de 3,5 % compte tenu des particularités de l’hôtel).
En l’espèce, en prenant un taux de 2 %, la durée d’amortissement sera de 50 ans et l’annuité d’amortissement sera de 8.800 euros.
Soit une base imposable pour 2014 après imputation de l’amortissement de l’immeuble de 31.080 – 20.500 – 8.800 = 1.780 euros.
Enfin, cette base sera encore réduite des amortissements constatés sur les éléments mobiliers.
Attention, il convient de souligner que du fait de l’application de l’article 39 C du CGI, l’amortissement ne pourra pas être à l’origine d’un déficit.
I – B – 3 – Bilan
- Si M. DUPOND & DUPOND peut être qualifié de LMNP, alors il serait intéressant d’opter pour un régime réel d’imposition afin de bénéficier de ce régime et de diminuer (même de supprimer pour 2014) la base imposable à l’impôt sur le revenu.
- Un éventuel déficit ne serait en toute hypothèse pas déductible des autres revenus du foyer fiscal de M. DUPOND & DUPOND du fait du caractère non professionnel de ce déficit BIC. Ce déficit sera imputable sur les bénéfices de même nature réalisés au cours des 10 années suivantes.
- Enfin, il convient de relever que les plus-values immobilières réalisées par les LMNP relèvent de plus-values privées (exonération totale d’IR au terme d’un délai de 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux au terme d’un délai de 30 ans).
I – C – La question du bénéfice de la réduction d’impôt en faveur des non professionnels
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier à certaines conditions d’une réduction d’impôt spécifique. L’octroi d’une telle réduction d’impôt a des conséquences sur la quote-part d’amortissement déductible fiscalement.
Outre les autres conditions, ce crédit d’impôt concerne les logements situés dans une Résidence de tourisme classée définie à l’article D 321-1 du Code du tourisme. Le classement doit intervenir au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective, sous réserve de mesures dérogatoires concernant les logements acquis en 2009 et 2010.
La notion de résidence de tourisme est différente de celle de « meublé de tourisme » visée ci-dessus.
L’article D 321-1 du Code du tourisme définit les résidences de tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »
En l’espèce, la résidence en question ne pourrait pas à priori relever de la catégorie de résidence de tourisme dans la mesure où elle n’est pas divisée en « lots ». En outre et en toute hypothèse, le classement doit, sauf exceptions non applicables en l’espèce, intervenir au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation effective du bien. Or, le bien a été loué au plus tard pour la première fois le 24 janvier 2014. Donc il semblerait qu’il soit peut-être un peu tard pour pouvoir bénéficier d’un tel classement (outre rappelons-le, le fait que l’immeuble en question n’est pas selon moi une résidence de tourisme classée au sens du Code du Tourisme).
Par conséquent, il ne semble donc pas possible de bénéficier de ladite réduction d’impôt.
II – Situation au regard de la TVA de la location meublée
La location en question est une location immobilière meublée exonérée de TVA sans possibilité d’option.
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III – Situation de la location meublée au regard de la Contribution économique Territoriale (CET), de la taxe d’habitation et de la taxe foncière
La location de locaux meublés constitue une activité professionnelle imposable à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).
III – A – La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)
En pratique, les entreprises sont assujetties à la CVAE uniquement lorsque leur chiffre d’affaires hors taxes excède 500.000 euros.
En l’espèce, le chiffre d’affaires étant largement inférieur à ce seuil, M. DUPOND & DUPOND ne sera pas redevable de la CVAE
III – B – La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
L’activité exercée est située dans le champ de la Cotisation foncière des entreprises. Cependant, il existe un certain nombre de cas d’exonérations.
III – B – 1 – Le cas du meublé de tourisme : cas spécifique de la location meublée
L’exonération des meublés de tourisme est subordonnée au respect des conditions suivantes :
- Les locaux en cause doivent être classés dans la catégorie des « meublés de tourisme » au sens du Code du Tourisme ;
- Ces meublés doivent faire partie de l’habitation personnelle du loueur ;
- Aucune délibération contraire ne doit avoir été prise par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre. Ces délibérations portent sur la totalité de la part revenant à chaque collectivité ou groupement.
- En vertu de l’article L 324-1 du Code de Tourisme. « les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. »
Pour obtenir le classement de meublé de tourisme, il convient :
- D’effectuer une déclaration en mairie. En effet, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé (L 324-1-1 du Code de Tourisme). Cette déclaration précise l’identité et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et la ou les périodes prévisionnelles de location (Article D 324-1-1 du Code du Tourisme).
- D’adresser au représentant de l’Etat dans le département où est situé le meublé, son dossier de demande de classement constitué d’une part du formulaire de demande de classement et d’autre part du certificat de visite délivré par un organisme évaluateur.
Si la résidence est classée comme telle, elle se verra attribuée un certain nombre d’étoiles, en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par l’organisme « Atout France, agence de développement touristique de la France ».
- Ce meublé doit faire partie de l’habitation personnelle du loueur.
L’habitation personnelle vise les résidences principales ou secondaires.
Il conviendra donc en amont de qualifier la dite résidence de résidence secondaire de M. DUPOND & DUPOND.
Enfin, il faut souligner que ce régime est subordonné au fait que le meublé en question « soit compris » dans l’habitation personnelle. A l’évidence, lorsque le meublé en question comprend la totalité de la résidence comme c’est le cas en l’espèce, ce meublé est indéniablement compris dans la résidence. Cependant, il pourrait exister un risque de remise en cause de l’exonération par l’administration du fait de cette formulation. Elle pourrait estimer que la partie louée ne doit pas être la totalité de la résidence. Même si une telle position serait la cas échéant très contestable, je la souligne car elle est potentielle.
- Attention toutefois, les décisions relatives au classement des meublés de tourisme n’ont d’effet, pour l’octroi de l’exonération qu’à compter du 1er janvier de l’année suivant celle du classement.
En conséquence :
- Si la résidence est déjà classée « meublée de tourisme » en vertu d’une décision prise en 2014, il pourra être revendiqué l’exonération de CFE au titre de ce régime en 2015.
- Si la résidence n’est pas encore classée « meublée de tourisme », il peut être conseillé de mettre en place une telle procédure. Une décision sera sans doute prise en 2015. Si tel était le cas, l’exonération de CFE pourrait alors être revendiquée en vertu de ce régime au titre de l’année 2016.
Le tout après s’être assuré qu’une décision contraire n’ait pas été prise la commune ou l’EPCI compétent en telle hypothèse, une décision n’aurait d’impact que sur la quote-part d’impôt leur revenant.
III – B – 2 – Le cas de la location de l’habitation personnelle
De plus, les personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle et qui ne peuvent bénéficier de l’exonération notamment prévue en matière de « meublé de tourisme » peuvent être exonéré de CFE. Le tout également sauf délibération contraire de la commune ou de l’EPCI compétent doté d’une fiscalité propre.
III – B – 3 – La question de la franchise de la location meublée
L’article 1459 du CGI prévoit que les activités de location nues sont exonérées de CFE. A la condition que le chiffre d’affaires généré par cette activité ne soit pas supérieur à 100.000 euros.
Or en l’espèce la location est meublée. Il ne peut donc être fait application de cette exonération.
III – B – 4 – Bilan concernant la CFE sur la location meublée
Il sera alors possible, de demander à bénéficier d’une exonération de CFE :
- Au titre du régime de location de résidence personnelle (III – B – 2) si et tant que la qualification de meublé de tourisme ne sera pas accordée. Si un tel label venait à être refusé, il sera fait application de ce régime chaque année.
– Au titre du régime propre aux « meublés de tourisme » une fois l’agrément obtenu, ou dès 2015 si la label a déjà été donné en 2014.
III – C – La taxe d’habitation sur la location meublée
Il ressort du MF § 90675 et de l’article 1407 du CGI que les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation pour les locaux qu’ils louent en meublé lorsque ceux-ci ne constituent pas leur habitation personnelle.
En revanche, les personnes qui louent des locaux en meublés sont imposables à la taxe d’habitation lorsque ces locaux constituent leur habitation personnelle. Toutefois, en telle hypothèse, lorsque l’immeuble est situé dans une zone de revitalisation rurale, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ont la faculté d’exonérer de la taxe, pour la totalité de la part leur revenant, les locaux meublés de tourisme.
Requalification de la résidence
En l’espèce, si la résidence vient à être qualifiée de résidence de tourisme et s’avère être situé dans une zone de revitalisation rurale, il faudra alors rechercher si une telle décision d’exonération a été prise par les autorités compétentes. En cas de réponse positive, on aura alors une exonération de :
- CFE
- et de taxe d’habitation pour la part revenant à ces collectivités
Attention, à défaut d’une telle exonération, le fait de revendiquer la qualification de résidence personnelle pour être exonéré de CFE entraînera l’assujettissement à la taxe d’habitation. En une telle hypothèse, il pourrait alors être intéressant d’arbitrer et de choisir l’option financièrement la moins onéreuse . Si la CFE est inférieure à la TH, il conviendra alors de déclarer la maison comme n’étant plus une résidence secondaire).
Enfin, si la résidence est, au titre de 2014, classée « meublé de tourisme » et qu’aucune décision contraire n’a été prise, le redevable est exonérée de taxe d’habitation au titre de 2014. Or, il semblerait qu’il l’ait déjà payé. Il faudra le cas échéant en demander le remboursement. Ce remboursement sera accordé sauf à ce que les effets du classement de meublé de tourisme en matière de taxe d’habitation ne courent à compter de l’année suivant le classement comme en matière de CET.
III – D – La taxe foncière sur la location meublée
Il existe une exonération similaire à celle énoncée ci-dessus pour la Taxe d’habitation.
En conséquence, si l’immeuble en question est :
- qualifié de meublé de tourisme
- et situé dans une zone de revitalisation rurale,
alors il faudra rechercher si une décision d’exonération a été prise par les autorités compétentes.
[1] Dans la mesure où M.DUPOND & DUPOND en question ne peut être qualifié de LMP (les autres recettes sont supérieures à celles perçues au titre des loyers), il sera qualifié de LMNP.
