Comment créer une SCI ? Pourquoi une création de SCI ? Tout d’abord, la SCI (société civile immobilière) est une société dont l’objet premier est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de les louer. Mais, d’autres personnes utilisent la SCI pour éviter l’indivision. Enfin, c’est un moyen de transmission de vos biens immobiliers à vos enfants.
Pourquoi créer une SCI ?
Les 4 bonnes raisons de créer une SCI sont les suivantes (et il en existe bien d’autres) :
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La SCI est un excellent moyen d’organiser la transmission aux enfants. Vous pouvez tout d’abord leur transmettre la nue propriété des parts de la SCI et conserver la capacité de gérer vos logements et de percevoir les rentes. A votre décès, l’usufruit reviendra à vos enfants.
- Vous avez un conjoint avec qui vous n’êtes ni marié, ni pacsé. Pour organiser l’usage commun d’un bien,une SCI est plus souple qu’une convention d’indivision et apporte davantage de stabilité. De surcroît, en cas de décès de l’un des concubins, cela évitera au survivant de ne pas être chassé par les héritiers.
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Bénéficier des avantages fiscaux pour ses locaux. Dans une SCI, il est possible d’opter à l’impôt sur les sociétés et bénéficier ainsi de la possibilité d’amortir les biens. Il n’y aura plus de revenus fonciers dans vos impôts personnels, ni de CSG/CRDS.
- La SCI permet de réaliser des investissements à plusieurs amis. Pas d’indivision à mettre en route.
6 étapes pour la création d’une SCI
1ère étape pour créer une SCI : Trouver un bien immobilier
Cela ne sert à rien de constituer de SCI si vous n’avez pas trouvé un bien immobilier. Vous aurez toujours la faculté d’en créer une au moment de la rédaction du compromis et la recherche de l’emprunt. Attention néanmoins à un point : demandez à ce que ce soit bien la SCI qui agisse en tant qu’acquéreur ou vous avec une faculté de substitution.
2ème étape pour création SCI : Rédaction des statuts
Devez vous créer une SCI pour chaque bien immobilier ? C’est une question d’appréciation. Il est conseillé de le faire en règle général afin de diviser votre patrimoine. A notre avis, il faut mieux faire des lots homogènes et suffisamment importants sur un plan financier. Cela vous évitera trop de tracasserie administrative pour des SCI de faible valeur.
La rédaction des statuts est un contrat entre plusieurs personnes. Il faut 2 personnes au moins : personne physique ou personne morale (une autre SCI ou une SARL par exemple). Il est recommandé de ne pas mettre d’enfants mineurs en qualité d’associé du fait du risque dans une SCI.
Pour information, la rédaction des statuts peut être fait par vous mêmes, par un notaire, un avocat ou un expert comptable.
Que faut il prévoir dans les statuts pour une création de SCI ?
Les statuts doivent prévoir notamment :
- un siège social : nous vous conseillons votre adresse personnelle et non pas l’adresse du local acheté car il vous faudra alors vous déplacer pour chercher le courrier que l’administration vous enverra par exemple
- un objet social : c’est l’activité que la SCI va exercer. Ce sera souvent « acquisition de bien immobilier et location »
- un nom pour la SCI : une astuce : faîtes très simple. Donnez le nom de la zone géographique où se trouve le bien. Vous n’aurez à faire aucune effort pour vous en rappeler
- le nom des associés
- le capital et sa répartition entre les associés : Il n’y a aucun critère de capital social minimum. Un capital de faible valeur suffit dans la plupart des cas. Cela est d’autant plus vrai que vous n’aurez pas besoin de le verser sauf si vous optez à l’impôt sur les sociétés
- le choix d’un ou plusieurs gérants
- les éventuelles options : la TVA (si vous pouvez récupérer l’éventuelle TVA sur le bien) et l’IS (impôt sur les sociétés). Attention c’est un choix permanent et il faut mieux y réfléchir de façon avisée.
3ème étape pour créer une SCI : Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
Une fois les statuts rédigés, il faut les imprimer et signer en autant d’exemplaires que d’associés + 2 autres exemplaires. Ensuite, si vous vous en occuper, vous devez les envoyer au centre des impôts avec une enveloppe timbrée à votre adresse. Il vous retourneront tous les exemplaires sauf 1 pour eux sous un délai de 1 à 4 semaines.
4ème étape pour créer une SCI : Publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales
Vous devez procéder ensuite à la rédaction d’une annonce légale qui sera publié dans un journal local spécialisé dans les annonces. Coût environ 200 euros.
5ème étape de la création de la SCI : Immatriculation de la SCI au Greffe du Tribunal de Commerce
Cette étape est possible à partir du moment où vous avez en votre possession :
- le retour des statuts par votre centre des impôts
- l’attestation de la parution de l’annonce légale
- une attestation de non condamnation par chacun des associés
- une attestation de domicile du siège social
- un chèque destiné au greffe d’environ 50 euros
- copie des cartes d’identité ou passeport
6ème étape de la création SCI : Le Greffe du Tribunal de Commerce vous délivre le Kbis
Le greffe du tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Dès lors, le greffe vous remettra le Kbis de votre société, une sorte de carte d’identité de votre SCI.
Vous avez terminé votre travail. Il est temps de remettre à votre banque le Kbis. A la lecture de celui ci, le banquier pourra virer l’argent au notaire afin de procéder à l’acquisition du bien immobilier.
Pour conclure, si vous souhaitez constituer une sci sans vous soucier de la moindre des formalités, nous vous invitons à nous confier en qualité d’Expert Comptable, un mandat pour vous représenter sans avoir à vous déplacer. Le Coût est de 560 euros. Les prestations de rédaction et tous les conseils font partie de cette prestation. easy Compta est une société d’expertise comptable à Lyon et nous rédigeons partout en France les statuts de SCI en choisissant avec le client les meilleures options fiscales. Nous nous occupons également du suivi comptable, juridique et fiscal des sociétés civiles immobilières. Nous vous conseillerons à ce titre sur l’opportunité de l’option à l’impôt sur les sociétés et à la TVA.
