Quelle Rentabilité Immobilier SCI Lyon ?
Vous vous souciez de la rentabilité Immobilier SCI Lyon ? A priori, vous voilà intéressés par un investissement. Et plus spécialement de l’immobilier à Lyon ? Après tout, nous avons l’opportunité d’habiter une ville superbe. Donc, pourquoi pas investir dans de la pierre et à Lyon plus précisément. Avant de se lancer voyons ensemble quelques points juridiques et financiers.
Rentabilité de l’immobilier à Lyon
La ville de Lyon a vu s’envoler le prix de l’immobilier. Afin d’illustrer nos propos, nous allons retenir l’exemple d’un investissement dans l’immobilier à Lyon 1, Lyon 2 et Lyon 5. Le prix d’achat observé est d’environ 4.500 euros le mètre carré pour des surfaces de 35 mètres carrés environ. 35 mètres carrés environ constitue une superficie idéale car elle couvre les besoins de 60% de la population Lyonnaise. En effet, elle peut s’adresser à des célibataires, couples sans enfant et couple avec un enfant jeune. Autrement dit, pour 35 mètres carrés, comptez 157.000 euros pour un bien en bon état. Le prix définitif sera de :
- 157.000 euros de prix d’acquisition incluant les frais d’un éventuel intermédiaire,
- 12.500 euros de frais d’enregistrement, frais de notaire inclus,
- 5.000 euros de décoration, petit matériel,
- 500 euros de frais de dossiers pour le montage du prêt immobilier,
- Soit un total à débourser de 175.000 euros.
Parallèlement, ce même bien va se louer environ 600 euros mensuellement, soit 7.200 euros annuellement.
Comment calculer les rentabilités de votre bien ?
Les méthodes peuvent être différentes selon les personnes. Voyons plusieurs méthodes.
- La rentabilité calculée par la plupart des personnes serait de 5 %. En effet, Le calcul repose sur le rapport entre le loyer annuel (7.200 €) /et le prix d’achat seul de l’immobilier (157.000 €),
- La rentabilité brute serait de 4,11 %. Le calcul repose sur le rapport entre le loyer annuel (7.200 €) /et le prix d’acquisition avec les frais de l’immobilier (175.000 €),
- Enfin, la vraie rentabilité devrait tenir compte également de tous les frais annuels que vous allez devoir supporter. Voyons cela dans les paragraphes suivants. Mais avant d’aborder ce point, parlons de la SCI et plus spécialement de son mode d’imposition.
Votre SCI est à l’IS obligatoirement
Si vous disposez d’une SCI, votre activité est par définition civile. Cela signifie que votre SCI peut être transparente fiscalement. Dans ce cas, on parle de SCI à l’impôt sur le revenu. En fait, votre SCI est transparente et c’est vous qui allez payer le revenu foncier sur votre propre déclaration d’impôt sur le revenu (2042). Mais vous pouvez changer cela, en faisant opter votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Mais parfois vous n’avez pas le choix. En effet, si vous souhaitez que votre SCI reste à l’impôt sur le revenu, il ne faut que louer des appartements nus. En d’autres termes, pas de mobilier à l’exception du minimum comme une cuisine intégrée. Mais, dès que vous passez dans une location meublée, vous allez devoir opter à l’IS. En effet, votre activité devient commerciale.
Avantage de la solution avec l’IS. Tout d’abord, vous n’avez plus aucun impôt à payer personnellement. Ensuite, votre SCI à l’IS n’aura pas à payer d’impôt sur les sociétés normalement pendant de longues années car l’appartement devient amortissable. Et cet amortissement vient en diminution de la base fiscale imposable à l’impôt sur les sociétés. Inconvénient : le bien ne bénéficiera pas d’un abattement pour année de détention en cas de revente. Il y a donc un choix stratégique à réaliser.
La vraie rentabilité de votre bien immobilier
Tenons compte de tous les frais :
- Taxe foncière : comptez 1.300 euros à l’année,
- Charges de copropriété : les prix varient énormément d’un immeuble à l’autre. Nous retenons 1.500 €,
- Travaux et petits remplacements : 500 €,
- Frais du comptable pour réaliser une déclaration 2065 (votre SCI est rappelons le à l’impôt sur les sociétés) : 400 €,
- Frais financiers. Nous supposons que vous allez apporter les frais de notaire avec votre argent personnel (soit les 12.500 €) et le reste 162.500 €, vous l’empruntez à la banque sur une durée de 15 ans. Vos mensualités seront de 1.000 euros. Le coût total des frais financiers sur la durée totale de l’emprunt sera de 19.120 €, soit une moyenne de 1.275 € par an.
- Soit un total de dépenses d’environ de 4.975 €
De fait, la recette nette (hors remboursement du capital de l’emprunt et hors impôt sur les sociétés) est de 2.225 € (soit 7.200 € de loyer – 4.975 € de charges annuelles). Et là, la rentabilité nette tombe à 1,27% (2.225 €/175.000 € d’investissement total).
Conclusion sur la rentabilité immobilière SCI LYON
Pour conclure, cette rentabilité n’est pas exceptionnelle si on tient compte que l’appartement ne sera pas nécessairement loué 12 mois sur 12. Mais c’est également sans tenir compte de l’évolution du prix du loyer et de la revente possible avec plus value. Et là, le placement prend toute sa dimension.
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