Acheter ou louer de l’immobilier professionnel ?

Au même titre qu’un particulier, une entreprise a le choix entre acheter et louer son bien immobilier. Cependant, la dimension professionnelle est plus complexe. En effet, elle doit prendre en compte de multiples aspects ayant un impact sur son résultat d’exploitation.

Les arguments qui plaident en faveur de l’achat immobilier

La stabilité financière

Si vous faites le choix de louer votre local professionnel, cela signifie peut être que votre situation financière demeure encore instable. Cela correspond surtout :

• à un paiement de loyers à fonds perdus,
• aux éventuels litiges en cas de révision triennale
• aux rares problèmes d’éviction.

Acheter ses locaux permet donc une meilleure maîtrise des coûts dans le temps. En outre, l’assujettissement à la TVA immobilière peut être complexe pour des activités non assujettis. En effet, les bailleur optent généralement pour la TVA pour la récupération de celle-ci sur la construction. Cependant, les personnes non assujetties ne peuvent pas récupérer la TVA sur les loyers.

Enfin, ces biens inscrits à l’actif de l’entreprise permettront de diminuer le résultat imposable grâce aux amortissements pratiqués et aux intérêts liés à l’emprunt.

Le rôle joué par la société civile immobilière (SCI)

Comment parler d’achat de biens immobiliers professionnels sans parler de SCI ? Il ne vous aura sûrement pas échappé que de nombreuses sociétés d’exploitation décident de ne pas acquérir directement le local professionnel mais de constituer au préalable une SCI qui se chargera de l’acquisition. Alors pourquoi ?

Ils existent plusieurs arguments qui plaident en faveur de la SCI pour acquérir le bien immobilier professionnel :

• Cela peut faciliter la revente de votre entreprise lorsque le repreneur dispose d’un local. En effet, il n’est pas nécessairement intéressé par les murs ou ne peut pas supporter le coût de l’immeuble.

• Votre société d’exploitation va diminuer son résultat fiscal en réglant des loyers à la SCI. Si l’acquisition est faite directement dans la société d’exploitation, vous ne pourriez déduire que les intérêts d’emprunt et les amortissements du bien immobilisé. Dans l’acquisition via une SCI avec option IS, vous gardez le bénéfice de ces déductions (intérêts d’emprunt et amortissements) auxquels s’ajoute l’économie générée par les loyers dans la société d’exploitation.

Attention toutefois, dans une SCI avec option IS, la cession d’un bien immobilier est plus fortement imposée qu’en SCI à l’IR qui bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention. Cependant une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ne permet pas de pratiquer des amortissements. Constituer une SCI et choisir le régime fiscal IR ou IS doit donc être mûrement réfléchi en fonction des objectifs recherchés.

• Acquérir un bien immobilier au sein de la société d’exploitation pourrait réduire votre capacité à trouver des financements pour des besoins directement liés à votre exploitation.

Les arguments qui plaident en faveur de la location immobilière

Une plus grande souplesse dans votre développement

La location permet en effet de vous adapter plus facilement à l’évolution de votre activité. Vous aurez effectivement moins de contraintes si vous deviez changer de local.

En outre si vous aviez à vendre votre entreprise, l’immobilier inscrit à l’actif renchérit obligatoirement le prix de vente ce qui peut dissuader certains acheteurs.

L’aspect financier de la location

La location évite de recourir à l’emprunt et d’assécher votre trésorerie. Lorsque votre entreprise est “jeune”, il peut être plus opportun de conserver les liquidités pour les besoins liés au développement de votre activité plutôt que de  constituer un patrimoine immobilier. Et ce d’autant plus que l’achat est un endettement à long terme.

Fiscalement, vos loyers sont déductibles du résultat ce qui permettra tout de même de bénéficier d’une économie d’impôts.

En conclusion, il n’est pas question de donner une réponse tranchée à la question acquisition ou location. Cela va essentiellement dépendre des ressources et besoins en financement de votre entreprise à moyen et long terme. Sachez aussi qu’il existe une autre possibilité à mi-chemin entre les deux : le crédit bail immobilier.