Amortissement des frais en location meublée
Vous avez décidé d’effectuer une location et vous vous demandez si un amortissement des frais en location meublée est envisageable ? A l’inverse de la location nue, la location en meublé permet l’amortissement de l’acquisition du bien et de certains investissements. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée. Il permet ainsi chaque année de déduire le montant de cette perte de valeur. On considère cette dernière comme une charge déductible des impôts.
Existe-il des éléments amortissables ?
L’ensemble des éléments à l’intérieur du bien loué meublé sont amortissables à partir du moment où leur longévité supposée est supérieure à un an. Par exemple, vous pourrez amortir meubles ainsi qu’électroménager entre 5 et 10 ans.
En revanche, le terrain en lui même n’est jamais amortissable. Si l’acte notarié ne fait pas de distinction entre la valeur du bâti et du non bâti, une déduction de la quote-part de terrain devra alors être réalisée de la base amortissable.
Comment calculer l’amortissement des frais en location meublée?
L’amortissement du bien doit se faire sur les durées définies par référence aux pratiques professionnelles. Par exemple, vous pouvez amortir le bien immobilier sur une durée de 25 à 40 ans.
Comment peut-on bénéficier de l’ amortissement des frais en location meublée ?
Pour bénéficier de l’amortissement, il est nécessaire d’inscrire le bien à l’actif. Sous cette condition, il est possible d’amortir :
Les locaux,
Le mobilier,
Le matériel,
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration des locaux.
Vous pourrez seulement déduire les factures d’entretien et de réparation des recettes de la location meublée. Vous ne pouvez déduire les travaux plus importants de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration tels que les dépenses affectant le gros œuvre, le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bains, d’un chauffage central ou d’un ascenseur. Cependant, tant que le bien est inscrit à l’actif, vous pouvez amortir ces dépenses.
Attention : vous ne pouvez reporter les déficits liés aux dépenses amortissables.
Que faire de l’excédent d’amortissement non utilisé ?
Si le résultat de l’entreprise est négatif à cause de trop importants amortissements, il existe la possibilité de reporter sur les années à venir les amortissements en excédents et ce de manière illimité. A l’inverse des déficits issus des autres charges, reportables uniquement sur 10 ans, les déficits issus d’amortissements sont reportables sans limite de temps.
Dans un souci d’optimisation du résultat fiscal, un amortissement fort (durée d’amortissement faible) est à préferer. Et cela sans pour autant que l’on puisse s’affranchir des règles fiscales, même si cet amortissement génère un déficit. Dans ce cas, le surplus est reportable.
Que se passe-t-il en cas de cession du bien ?
En LMNP, bien que le bien soit inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus values des particuliers. Même si il y a eu déduction des amortissements sur les travaux de construction, ils ne sont pas comptés dans le calcul de la plus-value. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des dernières niches fiscales.
Attention : les amortissements concernant les travaux d’amélioration et de réparation viennent diminuer la valeur des travaux retenue pour le calcul du prix d’achat du bien. Cependant, les exonérations progressives pour durée de détention limitent les conséquences de ces dispositions, et cela grâce au mode d’imposition des plus-values des particuliers.
