Comment procéder pour une cession d’un immeuble SCI à l’IS ?
Traitement fiscal plus value sur immeuble par une SCI à l’IS
En pratique, les associés d’une SCI qui souhaitent stopper leur activité vendent souvent le bien immobilier. Ils pourraient également vendre leurs parts de SCI et ainsi ne pas se soucier de la vente de l’immeuble. Cependant, rares sont les acheteurs prêts à acquérir les parts sociales d’une SCI et récupérer les risques qui vont avec. De fait, lors de la cession d’un immeuble, la fiscalité de la plus value sera nécessairement différente d’une SCI qui serait restée sans option à l’IS.
Comment se calcule la plus value ? Exemple.
Tout d’abord, nous avons vu qu’une SCI peut opter volontairement pour l’IS. Ainsi, l’une des différences notables va résider dans l’amortissement des biens immobiliers à l’exception du terrain. Cela permet notamment de réduire le montant de l’imposition annuelle au niveau du résultat. Par contre, lors de la cession d’un immeuble, l’avantage de l’amortissement du bien devient un inconvénient.
Pour illustrer nos propos, prenons un exemple d’un bien immobilier qui se décomposerait de la façon suivante :
- 300.000 euros de construction amortissable sur 30 ans,
- 150.000 euros d’agencement amortissable sur 15 ans,
- 100.000 euros de terrain,
- soit un coût d’achat total de 550.000 euros
On suppose les hypothèses suivantes :
- le local est dans une SCI,
- la SCI a opté à l’IS dès le début,
- le local se vend au bout de 15 ans pour un prix de cession de 500.000 euros.
Ainsi, comptablement,
- la construction est amortie à hauteur de 150.000 euros (la moitié),
- les agencements sont amortis pour la totalité soit 150.000 euros,
- le terrain n’a pas été amorti,
- Soit un total d’amortissement de 300.000 euros
La valeur nette comptable est donc égale à :
- prix d’origine : 550.000 euros
- amortissement total pratiqué : 300.000 euros
- soit une valeur nette comptable de 250.000 euros.
La plus value est donc égale à :
- prix de cession = 500.000 euros,
- valeur nette comptable au moment de la vente : 250.000 euros,
- plus value = 250.000 euros
La plus value de cession d’un immeuble d’une SCI à l’IS relève du régime du court terme
Fiscalement parlant, le calcul va être très simple. Ainsi, la plus value est de 250.000 euros. Elle est imposée comme un bénéfice normal. Ainsi, nous allons décomposer de la façon suivante :
- les premiers 38.120 euros sont imposés à 15%, soit 5.718 euros,
- la différence entre 75.000 et 38120 euros à 28%, soit 10.326 euros,
- et le reste jusqu’à 250.000 euros à 33,.33%, soit 58.333 euros.
Au final, le montant de l’impôt sur les sociétés s’élève à 74.377 euros.
Pour information, le taux de l’IS va baisser très lentement en France, le 25% remplacera au fur et à mesure le taux de 28 %.
Pour conclure, l’option d’IS pour une SCI demeure souvent un moyen privilégié de défiscalisation tout au long de la vie de la SCI. Cependant la cession est en général plus douloureuse.
