Dans un environnement où la retraite semble compromise pour la plupart des salariés français, l’immobilier semble être une sortie de secours ou tout au moins un complément indispensable à un maintien dans son niveau de vie. Dans certaines études, le taux de remplacement du dernier salaire pourrait être inférieur à 50% pour les cadres. Il est donc peut être temps de mettre ses oeufs dans différents paniers ? Voyons ensemble comme accroitre le patrimoine immobilier pour un chef d’entreprise.
Accroitre le patrimoine immobilier en direct
L’acquisition du patrimoine immobilier présente un énorme avantage dans l’esprit du dirigeant et de celui du banquier : la simplicité. Hormis, pour la résidence principale, c’est sans doute l’unique qualité de cette formule. En effet, il est rare de concentrer autant de problèmes en fiscalité. Démonstration ?
Loi Pinel : un avantage incertain
Tout d’abord, vous pouvez acquérir un bien avec une disposition fiscale incitative de type Pinel. Cherchez bien les avantages, ils résideront sous une apparence fiscale. Mais si vous faîtes vos calculs, vous allez vous apercevoir que le prix au mètre carré est généralement trop élevé par rapport au mètre carré de l’ancien. De surcroît, cela vous fige pendant plusieurs années à garder le bien pour conserver vos avantages fiscaux. Enfin quand vous êtes libéré de votre contrainte fiscale, vous vous apercevez que votre bien ne pourra pas se vendre au prix de l’acquisition. Bref, la bonne affaire fiscale peut tourner à la mauvaise affaire financière. Ce n’est pas toujours vrai. Mais une bonne réflexion en couchant les chiffres peut vous permettre d’éviter des erreurs.
Le LMNP pour accroitre le patrimoine immobilier
Ensuite le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal assez sympathique pour le contribuable. Mais des bruits courent sur sa disparition. Le système repose sur la location d’un local meublé et équipé auprès d’un particulier. Attention à bien le meubler et l’équiper. Ce n’est pas simplement la mise à disposition d’une assiette et de couverts qui est suffisante. Ainsi, en louant ce bien, vous allez pouvoir disposer d’une fiscalité assez intéressante car vous allez amortir une partie du bien immobilier et du mobilier. De fait, la fiscalité change de régime pour passer du revenu foncier au revenu du BIC, rendant ainsi votre impôt relativement faible, voire inexistant. Petit inconvénient : une comptabilité nécessaire et une assistance fiscale souhaitée.
L’acquisition en direct
Acheter en direct sans LMNP ou de disposition fiscale particulière est sans doute l’acte le plus courant. C’est également le plus pénalisant sans doute. Tout d’abord, il faut payer les frais de notaires (ou plutôt les droits d’enregistrement) lors de l’acquisition. Ces sommes ne seront pas déductibles de votre fiscalité à la différence du LMNP. Ensuite, il vous sera accordé un joyeux abattement de 20 euros annuellement au titre des frais divers et variés que vous pourriez avoir. Autant dire rien. Par contre, vos recettes seront bien fiscalisées et vous pourrez ne déduire en plus des 20 euros que les frais de copropriété, les charges financières, les assurances et quelques autres charges. Un seul avantage : l’année de travaux. Vous ferez bien attention à ne pas changer la superficie, ni la destination. Cela devrait vous permettre éventuellement de les passer en charges.
Enfin, si le régime des revenus fonciers ne vous convient plus, vous pourrez toujours opter pour le régime du micro où il vous suffira de cocher une case dans votre déclaration personnelle d’impôt. Mais cela n’est valable que pour certaines conditions et rarement à la faveur du contribuable.
Accroitre le patrimoine immobilier via une SCI
La SCI apparaît comme la solution la plus évolutive. Elle n’est pas systématiquement la meilleure à tout point de vue mais elle offre une multitude de choix par rapport à l’acquisition en direct. Quelques exemples :
- La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés,
- La SCI peut être détenue par une société Holding,
- Le financement peut venir de la société Holding,
- La transmission est facilitée,
- Les parts de la SCI peuvent être facilement démembrées.
Nous pourrions rédiger de nombreuses pages sur les SCI. Il existe cependant des inconvénients : vous devez tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle pour éviter tout problème fiscal. Mais également, lors de la cession, la SCI optant à l’IS générera généralement une plus value supérieure. Il faut donc peser les avantages et les inconvénients avec un professionnel.
